Se suponía que la prohibición de la mayoría de los alquileres de corta duración en Nueva York iba a abaratar la vivienda en la ciudad. Pero un año después, aún no está claro si ha funcionado.
En septiembre de 2023, la ciudad de Nueva York empezó a aplicar una nueva normativa —conocida como Ley Local 18 o LL18— que restringía severamente los alquileres de corta duración. El objetivo era mejorar la asequibilidad poniendo a disposición viviendas que antes solo se podían reservar a través de plataformas de alquiler como Airbnb.
«No tenemos suficientes viviendas, y cualquier cosa que podamos hacer para ponerlas de nuevo en el mercado es algo bueno», declaró el antiguo concejal de Nueva York Ben Kallos, autor de la LL18, a The New York Times en 2021.
Una cosa ha quedado clara después de un año: el panorama de Airbnb en Nueva York para estancias inferiores a 30 días se ha resentido. Mientras que en agosto de 2023, el mes anterior a la entrada en vigor de la prohibición, había más de 22.000 alojamientos de corta estancia, esa cifra se ha reducido a menos de 5.000 esta primavera.
Por lo demás, el panorama es más heterogéneo.
Desde la perspectiva del crecimiento del precio de los alquileres en Nueva York en concreto, los resultados son prometedores. Entre agosto de 2023 —el mes anterior a la entrada en vigor de la ley— y agosto de 2024, el alquiler medio solicitado en Nueva York ha aumentado solo un 0,5%, según datos de StreetEasy, la web de anuncios inmobiliarios propiedad de Zillow. Se trata de una fuerte desaceleración desde el crecimiento del precio del alquiler de casi el 7% durante el mismo período en 2023, y el 31% para los 12 meses finalizados en agosto de 2022.
Una mirada al área metropolitana más amplia es menos concluyente. Los precios de los alquileres en Nueva York crecieron un 3,5% entre agosto de 2023 y agosto de 2024, más o menos lo mismo que el 3,4% del año anterior, según Zillow. También está en línea con el aumento nacional de los alquileres en el mismo período. Desde que entró en vigor la LL18, el crecimiento de los alquileres en toda la región no se ha ralentizado y está en línea con el resto del país.
Los datos relativos a la disponibilidad de inventario en la ciudad de Nueva York son menos alentadores. El inventario de alquiler a largo plazo en la ciudad propiamente dicha —que se suponía que iba a recibir un impulso— creció solo un 3,4% durante el año finalizado en agosto de 2024, una fracción de la tasa del 15,4% observada durante el año anterior, según StreetEasy.
Y aunque no es fácil saber si los inquilinos de Nueva York están mejor ahora, el impacto de la ley en los hoteles ha sido innegable. Con tantos airbnbs fuera del panorama del alquiler a corto plazo, han podido subir los precios.
Así, los precios de los hoteles neoyorquinos han subido un 7% en el último año, frente al 2% nacional, según datos de la empresa de análisis inmobiliario CoStar. Además, la tasa de ocupación hotelera de Nueva York fue del 87% en agosto de este año, mientras que la media nacional fue del 67% en el mismo período.
«En un mercado como el de Nueva York, no parece que vaya a haber ninguna alternativa que proporcione una válvula de escape a esas tendencias del sector», explica a Business Insider Sean Hennessey, profesor clínico asociado del Centro de Hostelería Jonathan M. Tisch de la Universidad de Nueva York. «Si eres un hotel ya existente, el futuro parece bastante prometedor».
Cuando se combinan la desaceleración del crecimiento de los alquileres, la ralentización del crecimiento del inventario y unos precios hoteleros marcadamente altos, es difícil obtener una lectura sólida de cómo ha afectado el LL18 al mercado en general. Esto es especialmente cierto porque es difícil cuantificar el grado de responsabilidad directa de la ley en la configuración de cada una de estas tres tendencias. Todo ello aumenta la confusión en torno a la eficacia de la LL18.
Reacción contra la ley
Una práctica que ha contribuido a la opacidad del impacto de la LL18 ha sido el cambio de antiguos anfitriones de Airbnb al alquiler ilegal de sus casas a través de otras plataformas como Facebook y Booking.com. De este modo, no contribuyen a abrir el inventario, como pretende la ley.
Business Insider ha hablado con Paul, un antiguo anfitrión de Airbnb que ha seguido alquilando su vivienda en Astoria, Queens, después de que la ciudad rechazara su solicitud de licencia de alquiler a corto plazo. Paul —cuyo nombre ha sido cambiado para proteger su privacidad— afirma que antes de la ley ingresaba 3.000 dólares (2.765 euros) en un buen mes, una cantidad crucial para su familia.
«Creo que estas leyes están muy mal redactadas», comentó Paul a Business Insider sobre la nueva normativa a principios de este año. «Hay gente que tiene un espacio extra que nunca va a alquilar a un inquilino a largo plazo, y solo está tratando de hacer uso de ese espacio de una manera que sea útil, no sólo para ellos, sino también para la comunidad».
Theo Yedinsky, vicepresidente de políticas públicas de Airbnb, también tiene sus reservas, al asegurar a Business Insider que cree que el enfoque de la ciudad de Nueva York en los alquileres a corto plazo es erróneo. «No creo que la Ley Local 18 debería haber sido aprobada», afirma. «Creo que los datos están demostrando que es ineficaz».
Yedinsky señala que, para empezar, no había suficientes airbnbs en Nueva York como para influir de forma significativa en la oferta de viviendas o en los precios. Es una conclusión con la que coinciden algunos economistas.
Yedinsky argumenta en cambio que la única manera de mejorar la asequibilidad en la ciudad es construir muchas más viviendas. «El problema es la oferta», asegura. «El problema es la vivienda nueva».
Yedinsky afirma que Airbnb es partidaria de una normativa más estricta y específica, en contraste con el planteamiento generalizado adoptado en Nueva York. Señala el caso de San Diego, donde el número de alquileres a corto plazo en toda la ciudad está limitado al 1% del total de viviendas. Sin embargo, hay una excepción para el pintoresco y turístico barrio de Mission Beach, en primera línea de playa, donde los alquileres a corto plazo pueden representar el 30% del total de viviendas.
Al otro lado de la barrera, los defensores de la medida sostienen que cualquier esfuerzo por aumentar el número de viviendas a disposición de los neoyorquinos es un paso en la dirección correcta.
«Los operadores ilegales de alquileres de corta duración perjudican a nuestro sector de la hostelería y dificultan que los neoyorquinos encuentren viviendas asequibles, por lo que debemos asegurarnos de que rinden cuentas», declaró el alcalde de Nueva York, Eric Adams, en un comunicado el pasado mes de marzo.