El español es propietario por naturaleza, pero no lo hace por inversión, sino por modo de vida: tener una propiedad y poder legarlo a hijos y nietos. Sin embargo, con la nueva coyuntura económica, la alta demanda y baja oferta de vivienda, que hace que los precios no paren de subir, se ha abierto una intención de plusvalía. El experto Christian Villar, emprendedor, inversor y educador financiero, aboga por la compra de vivienda como la mejor estrategia para obtener rentabilidad, y no solo a largo plazo, sino en unos meses.
¿Es posible comprar una casa barata, invertir en su reforma y venderla por casi el doble en pocos meses? Para este inversor sí, y lo explica en una entrevista publicada en el canal Media Power, especializado en emprendimiento. Ahí explicó un caso práctico que ha generado debate: una vivienda en Alicante valorada en 80.000 euros que, tras una reforma de 25.000 euros, podría salir al mercado por 150.000.
El cálculo es sencillo. El banco pide un 20% de entrada, unos 16.000 euros, y a esa cifra se suman los gastos de obra. El desembolso total rondaría los 100.000 euros. Con una buena reforma y un plan de venta rápido, la operación dejaría un beneficio de 50.000 euros. Villar asegura que no se trata de una excepción, sino de una estrategia que se puede replicar en distintos mercados.
Comprar barato y reformar con cabeza
El primer paso es localizar inmuebles con potencial. Normalmente, viviendas antiguas, en mal estado o procedentes de herencias y embargos bancarios. Eso sí, «no basta con pintar las paredes», advierte Villar. La reforma debe ser integral, con cambios en cocina, baño y acabados que generen el efecto ‘wow’ en el comprador.
Según datos de Idealista, las reformas integrales en pisos de menos de 100 metros cuadrados suelen costar entre 20.000 y 35.000 euros, dependiendo de calidades. Es precisamente en este rango donde se mueve el ejemplo de Villar. El objetivo es que el valor de mercado aumente en más de lo invertido, algo que solo se logra si el cambio es evidente.
Vender rápido para generar liquidez
Uno de los dilemas habituales es decidir entre alquilar o vender. Para Villar, la primera operación debe terminar en venta. «Lo importante es recuperar el dinero y reinvertirlo. El alquiler es interesante, pero en fases iniciales necesitas liquidez para crecer«, señala.
La lógica es clara: cuanto más rápido se rota el capital, más posibilidades hay de escalar la estrategia. Este mecanismo se conoce como efecto bola de nieve. Cada venta genera beneficios que se convierten en la base de la siguiente compra.
Un informe del Consejo General del Notariado confirma que las transacciones de viviendas de segunda mano aumentaron un 5,5% en el último año, lo que refleja un mercado dinámico en este segmento. Además, la demanda de pisos listos para entrar a vivir ha crecido, favoreciendo este modelo de inversión.
Los riesgos y limitaciones
Aunque la fórmula suene atractiva, no está exenta de riesgos. El principal es el tiempo. Si la reforma se alarga, los costes aumentan y el margen se reduce. Villar insiste en que el plazo ideal es de uno a tres meses. En la práctica, retrasos en licencias o imprevistos en la obra pueden complicar la operación.
Otro factor es el mercado. Aunque la vivienda reformada se ponga a la venta por 150.000 euros, el éxito depende de encontrar comprador. Si los precios de la zona no acompañan o la financiación hipotecaria se endurece, la rentabilidad puede caer. Según el Banco de España, la subida de los tipos de interés ha reducido el acceso al crédito hipotecario en 2024, lo que obliga a ser selectivo con las ubicaciones.
Además, hay gastos adicionales a considerar: notaría, registro, impuestos como el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y la plusvalía municipal en caso de vender con beneficio. Todos ellos pueden restar entre un 8% y un 12% al margen de la operación.
El atractivo del efecto compuesto
Más allá de un caso puntual en Alicante, Villar plantea este modelo como una forma de construir patrimonio sin grandes capitales iniciales. Las cuatro claves son: comprar barato, reformar con criterio, vender rápido y reinvertir. «No es magia, es método», resume.
En el mercado inmobiliario español existen ejemplos similares. En ciudades como Valencia, Sevilla o Zaragoza, se pueden encontrar pisos por debajo de 90.000 euros en barrios consolidados, donde la reforma puede multiplicar el valor final. La rentabilidad media de una operación de house flipping en España ronda el 20%-30%, según la consultora CBRE.
En EEUU, este modelo lleva décadas consolidado, incluso con programas de televisión dedicados al flipping. En España está en auge, impulsado por pequeños inversores que buscan alternativas a los depósitos y a la bolsa.
¿Es una estrategia para todos?
La respuesta depende de la experiencia y la tolerancia al riesgo. No es necesario ser multimillonario, pero sí contar con conocimientos de financiación, obra y mercado inmobiliario. Villar insiste en que cualquiera puede hacerlo si entiende la importancia de la planificación.
Para quienes empiezan, recomienda empezar con un inmueble modesto, documentarse sobre costes de reforma y trabajar con profesionales de confianza. El objetivo es aprender con cada operación y evitar errores que puedan poner en peligro la inversión.