Un joven de 31 años que ha construido una cartera inmobiliaria de 40 inmuebles por valor de 8 millones en 2,5 años comparte los 5 errores que casi todos los nuevos inversores cometen



Aunque Camron Cathcart se considera un principiante cuando se trata de la inversión inmobiliaria, él y su pareja acumulan más de 40 propiedades en apenas 2 años.

Compraron su primera propiedad de inversión en enero de 2020 en St. Louis, Missouri, después de vender su casa en Denver, Colorado. Se trasladaron a la ciudad porque era más asequible entonces, cuando el valor medio de las viviendas era de 161.038 dólares frente al de Denver, que era de 467.000 dólares a principios de 2019.

En los últimos 2 años y medio, la pareja ha tenido la suerte de hacer crecer su cartera a un ritmo considerable. Hoy en día, son propietarios de 40 viviendas unifamiliares. También han invertido y vendido al por mayor muchas más.

Los Cathcarts tuvieron una ventaja en la construcción de su cartera porque empezaron a invertir durante un fuerte mercado de vendedores. Este año, el mercado de la vivienda está empezando a enfriarse a medida que los tipos de interés hipotecarios se calientan, lo que hace que la demanda se desplome.

Las ventas de viviendas existentes bajaron un 5,9% en julio respecto a junio y un 20,2% respecto a hace un año en Estados Unidos, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

«Cualquiera que haya empezado a invertir en el sector inmobiliario en los últimos 2 años parece un genio», bromea Cathcart. «Y eso lo puedo decir incluso de mí mismo. Hubo algunas operaciones que compré que no deberían haber hecho dinero, y ganamos una tonelada de dinero con ellas sólo porque el mercado nos protegió».

Es posible que el pujante mercado inmobiliario haya sacado adelante a muchos inversores, incluidos los que recortaron gastos y se salieron del presupuesto. Pero a medida que las ventas de viviendas se estancan, cualquier recorte —como un trabajo deficiente o materiales de mala calidad— traerá problemas, resume Cathcart.

Esto significa que los pequeños detalles que puedes haber pasado por alto en el pasado, como el cumplimiento de un presupuesto ajustado y la suscripción de ofertas de forma conservadora se pondrá al día con los inversores en este mercado, señala.

Los compradores simplemente tienen más inventario para elegir en este momento y la tendencia de saltarse las inspecciones de la casa y renunciar a las condiciones ha pasado probablemente, lo que significa que los compradores tendrán un ojo más exigente y mostrarán preferencia por las propiedades que tienen mejores detalles y acabados.

Aquellos que compraron activos con flujo de caja negativo con la esperanza de revalorización, probablemente tendrán problemas, añade. Y los inversores que sacaron provecho de la plusvalía de su vivienda principal y de otras propiedades para comprar unidades adicionales podrían encontrarse en una situación precaria si el mercado del alquiler se suaviza en los próximos meses.

La ralentización del mercado no ha impedido a los Cathcarts aumentar su cartera. Este año, han comprado 14 viviendas unifamiliares. Han cambiado y vendido 3 de las casas y se han quedado con 11 para un total de 40 propiedades que están alquiladas.

Históricamente, una recesión no ha afectado al precio de los alquileres como lo ha hecho con el valor de las casas, especialmente en San Luis, señaló. Por eso no están preocupados por su flujo de caja. Pero puede que no sea el mismo caso en otros mercados, especialmente en los que han experimentado una importante volatilidad en la oferta y la demanda.

Los errores más comunes

Cathcart es partidario de ir a por todas en lo que respecta a la inversión inmobiliaria. Sin embargo, el principal error que ve cometer a casi todos los nuevos inversores es intentar hacer demasiadas cosas demasiado pronto, en lugar de elegir un nicho concreto y crecer dentro de él. Advierte a los recién llegados que no deben morder más de lo que pueden masticar al empezar.

«Yo estaba cayendo en esa trampa y uno de mis mentores me dijo: ‘Tienes que elegir una vía y correr a 100 millas por hora en esa dirección. Y todo lo demás que se te presente como posibilidad, olvídalo'», comenta Cathcart sobre el consejo de su mentor.

Especialización

Ha llegado a comprender que cuando te vuelves competente en un área, siempre puedes pivotar más adelante». Aunque los Cathcart se dedicaron a las viviendas unifamiliares, ampliaron su actividad a la venta de viviendas de segunda mano, la venta al por mayor y la venta al por menor, que es cuando se compra y se pone en el mercado una vivienda sin hacer ninguna reparación o mejora.

Si uno se adentra en demasiados mercados diferentes, ya sea el residencial o el comercial, o incluso se expande a diferentes lugares, no hará nada bien, señaló. Esto es especialmente cierto en el caso de los empresarios autónomos.

El primer año que los Cathcarts empezaron a invertir, se encontraron con una oferta increíble para comprar un almacén. Aunque todos los números cuadraban y la oportunidad parecía rentable, decidieron pasar de la propiedad. El comprador que aceptó la oferta cambió la instalación y ganó 700.000 dólares, recuerda.

Es posible que los Cathcarts hayan perdido una oportunidad de obtener liquidez. Sin embargo, en un año, fueron capaces de construir un valor neto de 2 millones de dólares de su cartera que fluye constantemente en efectivo.

«Dedico 60 horas a la semana a centrarme en los alquileres unifamiliares», afirma Cathcart.

«Si hay alguien más por ahí que está gastando 10 horas a la semana en Airbnbs, 10 horas a la semana en la búsqueda de instalaciones de almacenamiento, 10 horas a la semana en la búsqueda de múltiples familias, 10 horas a la semana en flipping, 10 horas a la semana en los alquileres de una sola familia, voy a ser mejor que ellos en la búsqueda de ofertas para específicamente mi nicho», presume.

Pagar de más

Pagar de más por una propiedad es el segundo error que cometió en el pasado. Hay que atenerse a los fundamentos, independientemente de lo caliente que esté el mercado o de lo mucho que se quiera una propiedad, dijo.

Aunque algunos compradores están dispuestos a superar el precio de venta y su presupuesto para conseguir la casa de sus sueños, esta mentalidad y práctica no es necesariamente útil para los inversores.

Cathcart utiliza una fórmula para determinar el precio que está dispuesto a pagar por una casa. En pocas palabras, es el 75% del valor después de la reparación (ARV), menos las reparaciones. Esto significa que, si el ARV de una propiedad es de 100.000 dólares y requiere una rehabilitación de 25.000 dólares, su precio de compra será de unos 50.000 dólares.

Desde que el mercado está tan caliente, ha visto que algunos inversores se saltan esta regla y llegan a pagar hasta el 80% u 85% del ARV menos los costes de rehabilitación. A medida que el mercado empieza a ralentizarse y a estancarse, esto puede meter a muchos inversores en problemas, advierte.

Propiedades multifuncionales

Un tercer error es comprar una propiedad que no tenga múltiples estrategias de salida. Esto significa que la misma propiedad puede conservarse y alquilarse, cambiarse y venderse, venderse al por mayor o venderse en su totalidad.

Cathcart tuvo que aprender esta lección por las malas, dice. En la primavera de 2021, Cathcart compró una casa unifamiliar en el área metropolitana de San Luis con la intención de venderla para obtener beneficios. Estaba en un barrio de alto nivel donde la casa media se vendía por unos 350.000 dólares.

Las propiedades rehabilitadas costaban entre un 15% y un 25% más. Pagó 250.000 dólares por la propiedad, pero subestimó los costes de rehabilitación.

Al final, se calculó que la casa necesitaba unas obras por valor de 125.000 dólares, lo que equivale a una amplia renovación frente a una rehabilitación rápida o cosmética. Los Cathcarts no tenían la capacidad financiera para venderla.

La pareja decidió que no podían mantenerla porque no sería necesariamente una buena propiedad de alquiler porque tendría un flujo de caja mensual negativo. Además, era demasiado cara para sacar provecho de una venta.

Los Cathcarts se quedaron con la propiedad durante unos 4 meses antes de revenderla al mismo precio de compra. Después de incurrir en gastos de tenencia y comisiones de la inmobiliaria, salieron perdiendo 5.000 dólares.

Lo ideal es que cualquier propiedad que un inversor quiera comprar tenga al menos 3 estrategias de salida. En un escenario perfecto, habría 4, señaló.

Invierte en aprender

Un cuarto error que ve que cometen muchos inversores es que tienen miedo de gastar dinero en educación y redes. En su lugar, intentan resolver todo por su cuenta. Uno de los principales factores que, en su opinión, impulsó a la pareja a alcanzar un rápido éxito fue rodearse de las personas adecuadas.

«Lo normal es que cueste dinero. Una broma que tengo es que hemos pagado a muchos amigos», dice Cathcart.

Han gastado entre 6.000 y 8.000 dólares para asistir a sesiones de mastermind en Sedona (Arizona) y Maui (Hawai), según los recibos consultados por Insider. También pagan 1.000 dólares al mes para formar parte de un grupo de expertos de alto nivel en línea.

Aunque no es fácil cuantificar el rendimiento de la inversión en oportunidades de desarrollo profesional y creación de redes, Cathcart cree que el valor real fue 10 o 100 veces superior a lo que gastaron.

No solo se han mantenido inspirados para seguir adelante, sino que Cathcart adquirió estrategias como la forma de recaudar dinero y automatizar partes del proceso y la gestión de la propiedad que les han ahorrado mucho tiempo y dinero. Gastar el dinero, afirma es como pagar la universidad, salvo que los beneficios serán mucho mejores.

Un resultado perfecto

Por último, otro gran error es cuando los inversores no entregan grandes productos acabados, dijo. Este es un error que él no ha cometido pero que ha visto a otros hacerlo, como comprar casas y hacer rehabilitaciones de baja calidad en las que pintan y ponen una alfombra pero no la convierten en una casa increíble, explica. Esto se aplica a los alquileres y a las transformaciones, añadió.

Para los Cathcarts, rehabilitar una casa significa poner suelos nuevos en toda la casa, mejorar los accesorios de iluminación, los baños, las encimeras de la cocina y añadir electrodomésticos de acero inoxidable. Si una casa necesita electricidad o fontanería, lo que ocurre en el 50% de los casos, también la mejoran.

En los últimos 2 años, no ha habido muchas consecuencias por entregar lo mínimo porque la demanda era tan alta en muchos mercados importantes que un flipper casi siempre podía encontrar un comprador. Pero a medida que el mercado se ralentiza, está empezando a notar que las propiedades que están viendo reducciones de precios son las que tienen mala o ninguna rehabilitación, dijo.

«Acabamos una casa la semana pasada, para 189.000 dólares y tenía 30 visitas y ocho ofertas. Tuvimos 3 ofertas que fueron 20.000 dólares por encima, que en este mercado es bastante raro «, dijo Cathcart. «Pero porque entregamos un producto que era mejor que cualquier cosa en la zona, la gente quería comprarlo».

En la parte de alquileres de su negocio, no han tenido ni un solo inquilino que dejara de pagar, incluso durante la pandemia y varios pedidos de permanencia en casa.

La razón de esto, sugiere Cathcart, es que cuanto más bonito es el producto, mayor es la demanda. Esto significa que tienen muchos solicitantes entre los que elegir y que pueden filtrar a los candidatos que tienen un buen historial de ingresos y trabajo, puntuaciones de crédito y referencias del propietario.

Laila Maidan

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