Las inmobiliarias europeas se desploman ante el ‘fantasma’ del teletrabajo y una española lidera las pérdidas: Colonial

Después la crisis de los centros comerciales americanos ante la implosión de las ventas online, y del stay at home de la pandemia, el inmobiliario afronta ahora la segunda parte de la crisis del teletrabajo. Y esto ha convertido en un imposible que sus compañías levanten cabeza en Bolsa. Año tras año algún fantasma (no siempre novedoso) hunde los ánimos de los inversores y les lleva a vender masivamente las acciones que tenían de las compañías europeas y estadounidenses ante el temor de una nueva crisis. Esta vez, la última de ellas, es el de las oficinas vacías después de la pandemia, que ha regresado a los mercados.

Las ventas están afectando a prácticamente todas las compañías, con especial virulencia sobre una española como es Inmobiliaria Colonial, dedicada al 100% al alquiler de oficinas prime (de primera calidad y en las mejoras zonas) en París, Madrid y Barcelona. En el mes y medio que va de 2024 ha perdido un 22% de su valor en Bolsa, algo más de 700 millones de euros. Y es una caída que triplica la que se ve en Europa en su conjunto, del 7%, y también superior al 8% que pierde su comparable en España, Merlin Properties, que tiene muchas oficinas en cartera, pero también diversifica con comercial y con logística, muy de moda gracias al tirón del comercio online.

«La situación de las inmobiliarias españolas no tiene nada que ver. El caso de Colonial es paradigmático. Está en máximos de ocupación histórica y siendo capaz de repercutir la subida de la inflación a las rentas» y, aun así, el mercado no lo está reconociendo. «Es una falta de capacidad del mercado de no saber discriminar» entre unas compañías y otras», apunta José Ramón Iturriaga, gestor de Abante Asesores. La socimi presenta sus resultados anuales el próximo 29 de febrero.

Fuentes próximas a la compañía que capitanea Pere Viñolas aseguran que están «preocupados» por esta caída en Bolsa, aunque mantienen que es un tema sectorial, pero no propio. Y los datos avalan esta tesis. La ocupación en París de sus oficinas está al 99% y en Madrid, cerca del 96%, sus dos mercados principales. Además, aunque los tipos hayan disparado los costes de financiación, Colonial cuenta con un tipo medio fijo del 1,7% para los próximos seis años y una liquidez de 2.700 millones que, básicamente, asegura los pagos de su deuda hasta 2028.

Un dato relevante es que Colonial llevó a cabo ventas de activos por casi 600 millones de euros en 2023 y los colocó a precios de mercado, sin importar el descuento que le aplica el mercado del 50%. Esto quiere decir que su valor en bolsa es la mitad de lo que valen las oficinas que tiene en su cartera. Además, la socimi catalana cerró el año pasado un alquiler en la calle Velázquez de Madrid a un precio récord de 41,5 euros el metro cuadrado y en París, en el edificio Washington Plaza, de Colonial, alquila sus oficinas por de 1.110 euros metro/año, el equivalente a 92 euros al mes.

Fuentes de un importante banco de inversión nacional aseguran que las órdenes de venta se toman en EEUU sin importar mucho más y por un tema sectorial. Si allí los bancos están preocupados por los posibles impagos de los comercios de su deuda y por oficias vacías en Silicon Valley, los grandes gestores de fondos de inversión se dedican a vender y esta ola ha llegado a Europa, aunque hay algo de verdad, que reside en Alemania. Bank of America recoge los datos de la consultora inmobiliaria CBRE (la mayor del mundo) en los que se advierte de que el desplome del valor de los inmuebles se aceleró en Europa en la última parte de 2023, hasta el 10% menos, el doble que en la primera mitad, y afectó, sobre todo, a las grandes capitales. En Alemania y París se han visto los mayores ajustes con caídas en los precios del 42% y del 32%, respectivamente. Le siguen Barcelona y el distrito financiero de Madrid, donde las caídas llegan al 27% y 24% en cada caso, y Londres ocupa la quinta posición, con un 17%, que duplica el centro de la ciudad, con el 31% de desplome.

El mercado teme, asimismo, que los problemas del inmobiliario lleguen a los bancos que son quienes les han prestado el dinero. Según datos elaborados por Citi a cierre de junio del año pasado, España, Italia e Irlanda lideraban los aumentos de préstamos dudosos al sector inmobiliario. En concreto, aumentaron cerca del 7% en los tres casos, frente a la media del 4% de la Unión Europea. No obstante la mayor exposición a deuda inmobiliaria la tienen las grandes economías y sus entidades. El 21% está en manos de los bancos franceses, otro 21% en los alemanes y un 10% en los italianos. El 9% corresponde a los bancos españoles, aunque solo representa el 4,4% del dinero prestado.

Laura de la Quintana